Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
Поиск по журналу
Москва и МО
Ипотека vs аренда: занять или снять?
28 августа 2018
73 004
84
Ипотека vs аренда: занять или снять?
Когда купить с помощью ипотеки лучше, чем снять. И наоборот.

На фоне снижения ставок по ипотеке в прессе и в экспертных кругах заговорили о том, что арендовать жилье становится менее выгодно, чем купить в ипотеку. Так ли это на самом деле?

Тонкая грань

Однозначно сформулировать набор условий, где проходит граница между «лучше купить» и «лучше снимать» довольно сложно, так как все переменные – цена объекта, условия ипотечного кредита, ставки аренды и пр. – зависят от множества факторов. «Однако в максимально усредненном случае можно сказать, что ипотека становится выгоднее, если у покупателя достаточно собственных средств на первоначальный взнос в сумме не менее 30% от стоимости жилья», – говорит Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН.

Заметим, что 30% – стандартный на сегодня размер первого платежа. Раньше речь шла о 63-65%.

Усредненные условия, при которых происходит уравнивание ежемесячного платежа по ипотеке и аренде – 30%-ный первоначальный взнос, срок кредита – 20 лет, ставка – 9% (плюс-минус 0,1-0,25%).

Чем дешевле квартира, тем больше аргументов в пользу ипотеки. В некоторых случаях она может получиться существенно выгоднее аренды. Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта группы компаний «А101», приводит следующий пример:


Однокомнатная квартира в Новой Москве стоимостью 3,8 млн руб.: 

Первый взнос по ипотеке – 30%. Ставка – 9%. Ежемесячный платеж по кредиту – 21,4 тыс. рублей. 

Аренда такого же жилья обойдется в 35-40 тыс. рублей ежемесячно – то есть, как минимум, на 13,6 тыс. дороже. И необязательно, что хозяин включит в стоимость аренды коммунальные платежи.

От размера первого взноса во многом зависит то, насколько бремя ипотеки будет легче или тяжелее арендных обязательств. «Если первый платеж минимален, то с финансовой точки зрения аренда всегда будет выгоднее ипотеки», – утверждает Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда».

Эксперт предлагает рассмотреть, как меняется соотношение арендной платы и выплат по ипотеке на примере «однушки» за 7 млн рублей  в столичном районе Выхино-Жулебино.


При первоначальном взносе 1 млн рублей, сроке кредитования 20 лет и ставке по ипотеке 9,4% сумма ежемесячных выплат будет равна примерно 55 тыс. рублей. 

Если взнос увеличить до 2 млн рублей, то ежемесячный платеж составит около 46 тыс. рублей. 

Чтобы размер ежемесячной выплаты по ипотеке сравнялся с ценой аренды аналогичной квартиры, которая составляет примерно 30 тыс. рублей в месяц, на первоначальный взнос требуется 4 млн рублей.

По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», чем дороже квартира, тем больше должен быть первоначальный взнос, чтобы ежемесячные платежи по ипотечному кредиту были сопоставимы с ценой аренды.

Стоит заметить, что «чистота» приведенных примеров может быть нарушена ввиду того, что в реальной практике очень немногие ипотечные заемщики растягивают платежи по ипотеке на весь прописанный в договоре срок, чтобы в итоге максимально сократить сумму переплаты. Как говорит Мария Жукова, в среднем заемщики полностью гасят ипотечный заем в течение 7-7,5 лет.  «Но при этом реальные ежемесячные платежи по ипотеке в итоге оказываются выше. Однако это уже является добровольно избираемой финансовой стратегией», – уточняет Алексей Попов.

Сколько копить, если не брать ипотеку? 

Копим 5 млн рублей

Средняя стоимость однокомнатной квартиры на окраине Москвы – около 5 млн рублей. Чтобы накопить такую сумму, семье потребуется 10 лет

«Необходимо откладывать по 500 тыс. рублей в год, то есть в месяц – 40 тыс. рублей», – подсчитала Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости риэлторско-инвестиционной компании Est-a-Tet. Здесь также нужно учесть стоимость ремонта, минимальная сумма которого составит 1,5 млн рублей. Значит, к ежемесячной сумме необходимо еще прибавить 12,5 тыс. 

ИТОГО – ОКОЛО 53 ТЫС. рублей В МЕСЯЦ В ТЕЧЕНИЕ 10 ЛЕТ.

Теперь сравним с вариантом покупки квартиры в ипотеку. 

Берем кредит на 15 лет по ставке 8,9%. Первоначальный взнос составляет 1 млн рублей. Остается занять 4 млн рублей. Ежемесячный платеж составит немногим более 40 тыс. рублей. Плюс в течение двух лет нужно с каждой получки откладывать примерно столько же на первоначальный взнос. Последующие затраты на ремонт – смотрите выше, хотя в обоих случаях их можно минимизировать, купив квартиру с отделкой и даже меблировкой в новостройке. 

ИТОГО – ЕЖЕМЕСЯЧНЫЕ ИЗДЕРЖКИ ПРИМЕРНО ТЕ ЖЕ 53 тыс. рублей, ЧТО И В СЛУЧАЕ НАКОПЛЕНИЯ.

Но с семилетней «переплатой». Накопление на полную стоимость квартиры в течение 10 лет против 17 лет истории с ипотекой.

Плюсы и минусы ипотеки

«На фоне снижения ставок по ипотеке приобретение собственного жилья все чаще выгоднее аренды», – говорит Алексей Попов.

Основной плюс ипотеки – получение жилья в собственность по окончании выплат по кредиту. «Также важным преимуществом является отсутствие проблем с арендодателем. Эта сфера правовых отношений до сих пор плохо урегулирована в нашей стране. Неким промежуточным вариантом может стать формат доходных домов (где жилье сдается не физическим лицом, а управляющей компанией), но пока он достаточно узок и представлен несколькими проектами в крупных городах, в основном, в сегменте бизнес-класса», – говорит Алексей Попов.

Главный минус ипотеки – переплата за приобретаемое жилье. Оплата процентов и дополнительные затраты увеличивают стоимость Квартиры в разы. Даже с учетом снижения ипотечной ставки переплата по жилищному кредиту получается существенной. Так, 20 лет действия ипотечного договора покупатель квартиры за 5 млн рублей может переплатить банку в виде процентов почти двойную цену.

Кроме того, заемщик, как уже говорилось выше, должен изыскать немалые собственные средства для внесения первоначального взноса. «Также он должен иметь подтвержденный уровень дохода, чтобы банк ему одобрил кредит», – напоминает Мария Жукова.

Ипотечная нагрузка также связана с рядом рисков. Главный  – вероятность потери работы, в связи с чем можно попасть в список должников и лишиться квартиры.

Плюсы и минусы аренды

Преимуществом варианта с арендой – независимость от обстоятельств.

В пользу аренды говорит большая гибкость в выборе места жительства и формата жилья. Всегда можно подобрать тот вариант, который лучше подходит к сегодняшнему месту работы, уровню дохода, образа жизни и пр.

 Алексей Поповруководитель аналитического центра ЦИАН

«Один из главных плюсов аренды в том, что здесь не важно, есть у тебя какие-либо собственные сбережения или нет – собрал сумму в размере двух, максимум трех, ежемесячных платежей и можешь въезжать в выбранную квартиру», – считает Ирина Доброхотова. 

У арендатора нет обязательств перед банком в случае просрочки платежей. «Аренда дает возможность получить жилье на любой срок, как короткий, так и длительный (часто людям необходимо жилье только на конкретный сезон, например, дачный дом на лето)», – добавляет Мария Жукова.

Из минусов в первую очередь нужно отметить зависимость арендатора от собственника жилья. «Практически полная бесправность нанимателя, особенно в случае неофициальной аренды, возможное повышение арендной ставки, наличие обязательств перед собственником квартиры, невозможность распоряжаться квартирой на свое усмотрение», – перечисляет риэлтор из «Миэля» невзгоды арендаторов.

Жильцам приходится отчитываться о состоянии квартиры, оплате коммунальных услуг, а особо назойливые собственники наносят частые визиты для проверки. В съемной квартире запрещается делать ремонт, заводить животных, приводить шумные компании гостей и пр.

Арендный бизнес в нашей стране почти целиком «черный» или «серый». Это означает низкое качество квартир как таковых. Кроме того, хозяева редко позиционируют себя в качестве стороны, заинтересованной в сделке, поэтому договор, который они готовы подписать, изначально трактует любые разногласия в их сторону

Дмитрий Цветовдиректор по маркетингу и разработке продукта группы компаний «А101»

Ну и конечно, арендуемая квартира никогда не станет собственностью нанимателя.

На ваш вкус

Как говорит Мария Жукова, в конце концов все зависит от целей и жизненных возможностей каждого человека. «Очень часто у аренды и у ипотеки разная целевая аудитория. Если человек приехал в Москву на время и не планирует оставаться навсегда, ему, безусловно, больше подходит аренда. Также значительно комфортнее снимать жилье и тем, кто не уверен в том, что сможет регулярно обслуживать ипотечный кредит. Это в первую очередь студенты, молодые специалисты. Ипотеку же предпочитают семейные люди, с регулярным и стабильным доходом, уверенные в том, что они смогут своевременно вносить платежи.

Понравилась статья?
Наш канал в Telegram@cian_official
Подписаться
Могут подойти
84 комментария
ID: 6913293
4 сентября 2018, 10:26
Тоже часто поражают оценки квартир совершенно "с потолка". 40 в Новой Москве - цена двушки с очень приличным ремонтом. Однушка 20-25, ну 28-30, если вообще супер-пупер, проф. дизайн, весь "фарш". Вот откуда это берут? Только в заблуждение вводят собственников и начинающих агентов.
Ответить
281/50 000
0/50 000
Денис
12 сентября 2018, 16:44
проф. дизайн и фарш - плюс 1млн к цене
цифры берут конечно для "неожиданных" сравнений. В реальности хата за 3,8млн + ремонт 500К в найме будет стоить те же 21К, плюс-минус
177/50 000
Анастасия Иванова
4 сентября 2018, 10:02
А с какого это перепугу в Новой Москве однушка стала за 35-40 сдаваться? Вобщето за 25 найти-как нефиг делать,а если поискать то и за 20 есть. Обычная норрмальная кв-ра.
Вторая несостыковка: "Здесь также нужно учесть стоимость ремонта, минимальная сумма которого составит 1,5 млн рублей. Значит, к ежемесячной сумме необходимо еще прибавить 12,5 тыс. " А что,брать обязательно надо первичку,без отделки,с голыми стенами? Вторичка или новостройки с отделкой в природе не существуют?
Ответить
489/50 000
0/50 000
Борис Д
31 августа 2018, 18:48
А мне интересно, насколько сейчас крепка привязка цен на квартиры к рублю? Например, если рубль до 100 Р/$ просядет, на ценах это отразится?
Ответить
140/50 000
0/50 000
Евгений
1 сентября 2018, 00:54
До 2014 г цена на квартиры в долларах почти не менялась, а сейчас почти не меняется цена в рублях.
Но вопрос не в этом. Цена на вторичку это скорее отражение "возможности заплатить", т.е. покупательной способности. Для первички тоже, но с оглядкой на прибыльность. Вряд ли просадка рубля приведет к увеличению покупательной способности. Но тут тоже много факторов - если при этом у всех зарплаты вырастут, то ничего страшного не случится.
444/50 000
12 сентября 2018, 19:07
Никак , цены зависят не только от хитрож.......ти продавцов.
60/50 000
Виктор
31 августа 2018, 17:18
Какой смысл обсуждать экономическую сторону вопроса, если аренда - 3,5% в год от стоимости квартиры, а банковский депозит (самое примитивное инвест-решение) - 7%. Мы даже не берем в расчет то, что квартиры дешевеют. Школьнику понятно, что аренда намного выгоднее. Поэтому выбор между ипотекой и арендой лежит в чисто эмоциональный плоскости.
Ответить
341/50 000
0/50 000
Вадим Лященко
31 августа 2018, 17:46
Молодец! Согласен.
Просто школьников (которым хоть что-то понятно) все меньше остается. А те, кто остался, не имеют представления о временной стоимости денег (это я про приведенную стоимость денег от продажи через 20 лет).
227/50 000
Людмила
2 сентября 2018, 12:56
3.5% от стоимости квартиры??? То есть квартиру за 7 млн можно снять за 20 тысяч в год???
90/50 000
Виктор
2 сентября 2018, 13:02
за 20 т. в месяц
16/50 000
Елена Шуклина
2 сентября 2018, 19:13
За 20 000 в месяц (чистыми на руки + всю коммуналку платят арендаторы) сдаются квартиры за 4млн.рублей (Мытищи). Личный опыт на сегодняшний день, до кризиса было 22 000-23 000.
176/50 000
Борис Д
2 сентября 2018, 19:30
Елена Шуклина, так вы прибавьте прочие расходы - на ремонт, например, простой, налоги и пр.
91/50 000
Елена Шуклина
3 сентября 2018, 09:15
За 8 лет простоя не было (сдаются за 2-3 дня, если цену не задирать), налог на недвижимость за прошлый год за одну квартиру около 2 000, ремонт пока не требовался. Сдаю только семьям (желательно с ребенком), возраст от 25+. Также стоит раз в месяц посещать квартиру и осматривать, чтобы через год не обнаружить полную разруху, на восстановление которой не хватит депозита.
372/50 000
Денис
12 сентября 2018, 16:32
>>> аренда - 3,5% в год
приведу реальный пример: студия в ближайшем подмосковье пешком от метро, цена 4000К (сданная новостройка) + ремонт = 4500К. Найм - 25К/мес, даже с учетом коммуналки, налогов, амортизации, простоя получаем 18-20К/мес = 5% годовых.

Если покупка под найм имеет меньшую доходность чем депозит, даже с учетом колоссальной разницы в ликвидности, значит, рынок считает что так надежнее
427/50 000
Виктор
12 сентября 2018, 18:07
ок, 3,5% - это нижняя планка :). в среднем по больнице - 4,5%. но это не принципиально в данном случае. сейчас жить в арендованной квартире и накапливать деньги выгоднее, чем в собственной, и, тем более, ипотечной.
214/50 000
12 сентября 2018, 19:04
Думаю тем людям, кто много хвастает, пора еще и подоходный налог начать платить... А то и УК РФ постучит ,уже крупный размер.....
130/50 000
Александр Zzzasha -НЕ ПРО-
15 декабря 2018, 14:00
Если будет стучать УК, то это отразится на ценах.
Как говорят эксперты борьба с наркотиками приводит только к повышению цен на них, и прибыли торговцев ими.
162/50 000
Евгений
30 августа 2018, 19:04
Сколько я читаю все эти статьи, почти везде не учитывается тот факт, что если есть накопления, то они приносят как минимум доход на депозите. Если первоначалка приличная, то она уже может покрывать аренду. Тогда вы можете просто быстрее копить и в итоге (если цены на жильё не будут меняться, а это далеко не факт) быстрее сможете купить квартиру. Единственную путную статью нашёл на Т-Ж, где этот фактор учитывался.
Ответить
417/50 000
0/50 000
Зульфия
30 августа 2018, 11:38
да какая ипотека, у нас в стране большинство не могут ее взять из-за просроченных кредитов, неофициальной работы и низкой зарплаты, недостаточной для банков. Плюс еще 30% надо где-то раздобыть, а это минимум лям, и где интересно у среднестатистического россиянина может в кармане заваляться лям, вот так просто вынь и положь банку в качестве задатка, ха!
Без сомнения, аренда выгоднее всегда, ипотека - это переплата за хату вдвойне.
Ответить
438/50 000
0/50 000
Александр Zzzasha -НЕ ПРО-
30 августа 2018, 12:12
Действительно, какая ипотека? На дорогах не продохнуть от иномарок, многие из которых стоят больше 1МЛН. Бензин заливают в баки ... откуда деньги? Велосипеды выгоднее! А машина это переплата... А пешком так еще и полезно.
221/50 000
Борис Д
30 августа 2018, 23:05
>>> Действительно, какая ипотека? На дорогах не продохнуть от иномарок, многие из которых стоят больше 1МЛН

Вот это как раз тот контингент, который ноет, что в Москве невозможно заработать на кавртиру и квартиры никогда не купит. Конечно, невозможно, если деньги спускать на машинки, модные айфончики и прочие побрякушки.
341/50 000
12 сентября 2018, 18:59
Это машины москвичей ,которые не платят за аренду и ипотеку , да еще и сдают...
79/50 000
Anton Gubkin
29 августа 2018, 18:37
Больше всего понравилось: "Чтобы размер ежемесячной выплаты по ипотеке сравнялся с ценой аренды аналогичной квартиры, которая составляет примерно 30 тыс. рублей в месяц, на первоначальный взнос требуется 4 млн рублей".
Автор статьи явно забывает, что имея 4 млн рублей в банке по те же 7 %, в год получаем 280 тыс. руб, то есть в месяц 23 тыс. руб. Вот вам и деньги на аренду квартиры. В случае вбухивания 4-х млн как первоначальный взнос, человек лишается потенциального процентного дохода в размере минимум 23 тыс. руб. в месяц + ежемесячно платит ипотеку 30 тыс. руб. в месяц + КУ 5 тыс. мес + возможно ремонт. То есть квартира обходится уже не в 30 тыс. в месяц (арендная плата), а минимум 60 тыс. То есть переплата в год 30 тыс. * 12 мес = 360 тыс. Чтобы нивелировать эту переплату, нужно чтобы стоимость купленного жилья (7 млн руб. в конкретном примере) ежегодно росла не менее чем на 5 % (360 000 / 7 000 000 )*100 = 5,14 %. В нынешних условиях такой рост цен на жилье абсолютно не просматривается, скорей наоборот. Так что однозначно аренда.
Ответить
1 056/50 000
0/50 000
Евгений
30 августа 2018, 22:20
> Автор статьи явно забывает, что имея 4 млн рублей в банке по те же 7 %, в год получаем 280 тыс. руб, то есть в месяц 23 тыс. руб. Вот вам и деньги на аренду квартиры.
+

Квартира становится твоей, когда ты за неё полностью оплатишь. Не все люди это понимают.
А если рассуждать категорией "остаток долга для погашения, когда квартира становится твоей", то сразу становится понятно, что копить-то часто намного выгоднее, правда только в том случае, когда рынок жилья не растёт в цене (сейчас).

Ведь вбрасывая одни и те же свободные деньги в жилищный вопрос в случае ипотеки сумма остатка долга по квартире ежемесячно будет меньше на размер процентов.

Простой расчет. У вас 6 млн (которые дают вам проценты на съем жилья, т.е. считаем, что за аренду вы не платите).
Вы покупаете квартиру за 12 млн.
Т.е. ипотека на 6 млн. Ставка - ну пусть будет 9%.
100% свободных денег допустим у нас 60 тр - для каждой семьи нужно считать.
Открываем ипотечный калькулятор и считаем. В данном случае получается, что нужно брать на 15 лет - тогда как раз платеж будет 60тр.

А теперь посмотрим, что будет через 3 года, при условии ЧТО ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЁ НЕ РАСТУТ.
Первые 3 года процент от ипотеки будет составлять 45-40 тыс. При ипотеке вы будете платить кап. ремонт/за ЖКХ, но мы это даже учитывать не будем.
Ипотечный калькулятор нам показывает, что остаток задолженности по квартире будет 5.325 млн - КАК ТАК? Ну правильно, мы же всего по 15 тр закрывали основной долг.
А если бы копили, то остаток был бы (6000тр - 60тр*12мес*3года)=3840.

Разница в 1.5 млн! + добавьте сюда платежи по ЖКХ/кап. ремонт.
Подорожает ли квартира настолько за 3 года? Теоретически может. Никто не знает на 100%, конечно. Но на стоячем рынке однозначно выгоднее копить в такой ситуации.

Дальше 3лет рассуждать сложно, слишком уж много может поменяться в нашей стране...
1 954/50 000
12 сентября 2018, 18:56
Браво, очень доходчиво.
23/50 000
Алексей Семенов
9 января 2019, 10:44
В качестве ценового риска при накоплении, не стоит забывать и про возможное увеличение ипотечной ставки (возможно и уменьшение, но тренд по состоянию на январь 2019 - увеличение)
178/50 000
Борис Д
29 августа 2018, 18:24
Мой здравый смысл подсказывает, что влезать в ипотеку можно только если вы офигенный специалист и даже в случае увольнения безработица вам абсолютно не грозит, либо вы и ваш супруг каждый имеют такой доход, что в одиночку может выплачивать ипотеку. В противном случае риск потерять всё очень высок - за 20 лет всякое может произойти и как правило происходит.
Ответить
358/50 000
0/50 000
ID: 13094588
3 сентября 2018, 16:55
Чаще всего происходит все-таки досрочное погашение ипотеки за 5-7 лет.
70/50 000
Александр Zzzasha -НЕ ПРО-
3 сентября 2018, 17:28
Если вычесть погашение с/для продажи, то количество досрочных погашений сильно преувеличено.
92/50 000
Денис
12 сентября 2018, 16:38
согласен с анонимом, часто берут с "запасом" в расчете погасить досрочно. И это кстати риск банка, который также заложен в процент
130/50 000
Алексей Семенов
9 января 2019, 10:33
Ничего не заложено. Глупость пишите. Аннуитетные платежи решают проблему, как раз за 5-7 лет вы заплатите львиную часть процентов банку. Банку как раз не выгодно оставшиеся % от вас ждать, ему оборачиваемость надо повышать капитала.
232/50 000
29 августа 2018, 17:25
По моему статья ни о чем. Все определяется задачами. Хочется "осесть" тогда думай об ипотеке. Хочется "не быть привязанным" арендуй на здоровье. По размерам выплат ипотека в Москве примерно равна аренде. Аренда это тактическое решение. Ипотека стратегическое накопление. Влезать в ипотеку не имея хорошей стабильной работы глупость. А с арендой проще. Не пошло с работой всегда можно уехать откуда приехал. ИМХО
Ответить
414/50 000
0/50 000
Евгений
30 августа 2018, 22:27
Я бы сказал, что в первую очередь нужно в голове навести порядок с цифрами, точно понимать свои доходы/расходы, открыть ипотечный калькулятор и сделать расчёт. А распространенная фраза "лучше я буду платить за ипотеку за СВОЮ квартиру, чем непонятному дяде" - это такой бред,...
ВЫ ВСЁ РАВНО БУДЕТЕ ПЛАТИТЬ ДЯДЕ! Просто в случае ипотеки этот дядя - БАНК. (с)

Ну и есть категория людей, которая не переносит арендного жилья - тут, конечно, да, влезайте "в омут с головой".
488/50 000
Татьяна Скобленко
20 декабря 2018, 23:42
Самые крупные владельцы недвижимости - БАНКИ. если не смогли платить - отбирают жилье очень быстро и возвращают копейки, а то и вообще ничего (я слышала и о таких случаях, хотя не могу утверждать правда ли?). Банк в накладе точно не будет. Я в такие долгосрочные игры не играю. За 10-20 лет ипотеки произойти может все что угодно как у конкретного человека, так и в стране. Понравилась шутка в КВН "Ипотека - пожизненный срок". А для банка соответственно становитесь почти пожизненным должником. Квартира не Ваша, а в залоге у банка Собственность оформляется только после выплаты всей суммы, как процентов банку так и по кредиту?! Переплата существенная. . Пословица "семь раз отмерь - один раз отрежь" тоже актуальна. Безусловно Думайте сами , решайте сами.
761/50 000
Владимир
29 августа 2018, 16:03
Звучит странно, но при сегодняшнем поведении рубля, снимать выгоднее, чем купить без ипотеки. О чем еще может идти речь.
Ответить
120/50 000
0/50 000
Сейчас обсуждают
Материнский капитал и признание сделки ничтожной
Добрый день. Возможно ли оспорить сделку совершенную за счет маткапитала на покупку 1/24 доли дома за всю сумму маткапитала(600000 р) при общей рыночной стоимости дома (делали независимую оценку) 255000рублей. Вообщем люди просто вывели деньги из маткапитала купив 1/24 доли у своей бабушки за 600000, при стоимости всего дома официально 255000. Возможно ли , может быть через прокуратуру или суд обнулить эту сделку?
39
14
Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости